Call number:
S 99.0139(372)
In:
Wissenschaftliche Arbeiten der Fachrichtung Geodäsie und Geoinformatik der Leibniz Universität Hannover, Nr. 372
Description / Table of Contents:
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte unterliegen dem gesetzlichen Auftrag, regelmäßig flächendeckend Bodenrichtwerte für das Gebiet ihrer Zuständigkeit bereitzustellen. Die praktische Umsetzung dieses Auftrages ist jedoch oft mit erheblichen Problemen verbunden. So liegen regelmäßig – im Verhältnis zur Zahl der fortzuführenden Bodenrichtwertzonen – nur sehr wenige geeignete Vergleichskauffälle unbebauter Grundstücke vor. Zwar stehen auch verschiedene leistungsstarke alternative Verfahren der Bodenrichtwertermittlung zur Verfügung, diese sind für viele Gutachterausschüsse jedoch nicht praktisch umsetzbar. Oft fehlen die hierfür erforderlichen regionalspezifischen Daten, personellen Kapazitäten oder beides. Mit der Zielsetzung, die Gutachterausschüsse in ihrer Aufgabe der Bodenrichtwertermittlung zu unterstützen, wird im Rahmen dieser Arbeit ein Verfahren zur Schätzung von Bodenwerten aus Kaufpreisen bebauter Einfamilienhausgrundstücke entwickelt. Damit kann die Datenbasis zur Bodenrichtwertermittlung für diesen wesentlichen Teilmarkt erheblich erhöht und die Qualität der Bodenrichtwerte deutlich gesteigert werden. Da das Verfahren ohne zusätzliche Datenerhebungen auskommt und zudem in einfacher Weise programmierbar ist, steht dessen Implementierung in den automatisierten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse nichts entgegen. Nun werden im Sinn des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung die Werte bebauten und unbebauten Bodens gleichgesetzt. Im Verständnis des Marktteilnehmers, also im ökonomischen Sinn, ist diese Wertgleichheit jedoch nicht zwangsläufig gegeben. Da es sich um Güter mit unterschiedlichen Eigenschaften handelt, mag der Marktteilnehmer durchaus zu einer differenzierten Einschätzung kommen. Diese Perspektive sollte aber gerade dann, wenn die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund steht, berücksichtigt werden. Hierbei ist insbesondere an Fragen der Entschädigung, der Besteuerung oder auch der Bilanzierung zu denken. Es wird daher auch untersucht, welchen Wert der Marktteilnehmer den Grundstücksbestandteilen Boden und Gebäude beimisst. Dies erfolgt, aufbauend auf den Erkenntnissen aus Ökonomie und Psychologie, anhand der mathematischen Modellierung des Prozesses der Kaufpreisbildung. Somit werden in dieser Arbeit Lösungen für zwei verschiedene Aufgaben vorgelegt. Es wird zunächst ein Verfahren entwickelt, welches die Bodenwertableitung aus Kaufpreisen bebauter Einfamilienhausgrundstücke im Sinn der Immobilienwertermittlungsverordnung ermöglicht. Zum anderen wird beantwortet, welchen Anteil am Gesamtwert der genannten Grundstücksarten der Marktteilnehmer dem Boden und den aufstehenden Gebäuden beimisst. Damit wird die seit Jahrzehnten kontrovers diskutierte Repartitionsfrage gelöst.
Type of Medium:
Series available for loan
Pages:
XXIII, 379 Seiten
,
Diagramme, Karten
ISBN:
978-3-7696-5289-5
,
9783769652895
ISSN:
0174-1454
Series Statement:
Wissenschaftliche Arbeiten der Fachrichtung Geodäsie und Geoinformatik der Leibniz Universität Hannover Nr. 372
URL:
http://www.dgk.badw.de/fileadmin/user_upload/Files/DGK/docs/c-877.pdf
Language:
German
Note:
Dissertation, Gottfried Wilhelm Leibniz Universität Hannover, 2021
,
Inhaltsverzeichnis
1 Problemstellung
2 Stand der Forschung: Literaturreview und Beurteilung
2.1 Die Boden- und Gebäudewertermittlung aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke
2.1.1 Beiträge zur Bodenwertableitung oder Repartition mittels Umkehrung der Wertermittlungsverfahren
2.1.2 Beiträge zur Bodenwertableitung oder Repartition mittels konstantem Verteilungsschlüssel
2.1.3 Beiträge zur Bodenwertableitung oder Repartition mittels sachverständigem Ermessen
2.1.4 Beiträge zur Bodenwertableitung oder Repartition mittels sonstiger Ansätze
2.1.5 Beiträge zur Bodenwertableitung oder Repartition ohne Benennung eines spezifischen Ansatzes
2.2 Bodenwertermittlung über den direkten und indirekten Preisvergleich
2.2.1 Verfahren des direkten Preisvergleichs
2.2.2 Verfahren des indirekten Preisvergleichs
2.3 Zusammenfassung und Beurteilung der Verfahren zur Bodenwertermittlung und Repartition
3 Zielstellung und Methodik
3.1 Forschungslücke und Forschungsbeitrag
3.2 Eingrenzung der Untersuchung
3.3 Methodik
4 Die Bodenwertableitung aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke (Ziel 1)
4.1 Definition wesentlicher Begriffe
4.1.1 Der Marktteilnehmer
4.1.2 Preis und Wert
4.1.3 Die Trennung von Boden und Gebäude
4.2 Prozess der Kaufentscheidung
4.3 Verhalten des Marktteilnehmers
4.4 Dem Marktteilnehmer zugängliche Marktdaten
4.5 Mathematischer Ansatz
4.6 Erläuterungen zu den Merkmalen
4.7 Die kausale Unabhängigkeit von Gebäude- und Bodenwertanteil
4.8 Regressionsanalyse – Verfahrenswahl
4.9 Die Regressionsanalyse mit partieller Modellauflösung unter Anwendung des Normierungsprinzips gemäß Mann (2004)
4.9.1 Das Verfahren im Überblick
4.9.2 Schritt 1: Teilmarktdefinition
4.9.3 Schritt 2: Klassierung der Merkmalsausprägungen
4.9.4 Schritt 3: Regressionsanalyse
4.9.5 Schritt 4: Partielle Zerlegung und Normierung
4.10 Bodenrichtwerte aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke
5 Fallstudien, Parameterschätzung und Validierung
5.1 Innere und äußere Genauigkeit
5.2 Datenbasis – Wahl der Testregionen und des Untersuchungszeitraums
5.3 Parameterschätzung – Empirische Untersuchung anhand ausgewählter Fallstudien
5.3.1 Einführende Hinweise
5.3.2 Dresden, Doppelhaushälften
5.3.3 Dresden, Freistehende Einfamilienhäuser
5.3.4 Düsseldorf, Doppelhaushälften
5.3.5 Düsseldorf, Freistehende Einfamilienhäuser
5.3.6 Frankfurt a. M., Doppelhaushälften
5.3.7 Frankfurt a. M., Freistehende Einfamilienhäuser
5.3.8 Freiburg i. Br., Doppelhaushälften
5.3.9 Freiburg i. Br., Freistehende Einfamilienhäuser
5.3.10 Hannover, Doppelhaushälften
5.3.11 Hannover, Freistehende Einfamilienhäuser
5.3.12 Stuttgart, Doppelhaushälften
5.3.13 Stuttgart, Freistehende Einfamilienhäuser
5.4 Innere Genauigkeit
5.4.1 Diskussion der Ergebnisse
5.4.2 Eine Besonderheit in Hannover?
5.5 Die multiple lineare Regression im Vergleich
5.5.1 Lösung des Modells mithilfe der Methode der klassischen multiplen linearen Regression
5.5.2 Überführung des Regressionsmodells in eine einfache lineare Form
5.5.3 Vergleich der Ergebnisse
5.5.4 Die Frage der Objektivierung
5.5.5 Zur Bestätigung der Verfahrenswahl
5.6 Äußere Genauigkeit – Validierung des Verfahrens
5.7 Anwendungsbeispiel
6 Die überregionale Vergleichbarkeit des Preisbildungsmechanismus
6.1 Die Korrekturfunktionen fk(BW ), gk(FL) und uk(GSW )
6.2 Der Normpreis N
6.3 Fazit
7 Die Repartition von Kaufpreisen bebauter Grundstücke (Ziel 2)
7.1 Entwicklung eines Ansatzes zur Repartition
7.2 Bedeutung und Interpretation der korrigierten Konstanten β0 korr
7.3 Plausibilisierung der Interpretation der korrigierten Konstanten β0 korr durch Expertenbefragung
7.4 Diskussion und Schlussfolgerungen aus dem Repartitionsansatz
7.5 Modellgröße und Marktgröße vs. Markttransparenz
8 Schlussbetrachtung
8.1 Methodenkritik
8.2 Zusammenfassung und Ausblick
Quellenverzeichnis
Literatur
Interviews
Anhang: Plots und Berechnungsprotokolle
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Sprache der Kurzfassungen: Englisch, Deutsch
Location:
Lower compact magazine
Branch Library:
GFZ Library
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